Na seji državnega zbora z dne 26. 5. 2021 je bil sprejet Zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (SZ-1E), ki je bil pripravljen s strani Ministrstva za okolje in prostor.

Zakon prinaša kar nekaj sprememb in sicer:

Etažni lastniki imajo po novem možnost odločitve na kakšen način se bodo zbirala sredstva rezervnega sklada. Le ta lahko ostanejo na skupnem računu in knjigovodsko ločena, kot do sedaj ali pa bo moral upravnik v ta namen za vsako stavbo odpreti ločen fiduciarni račun, kar za etažne lastnike predstavlja nov strošek. V primeru, da se etažni lastniki odločijo za odprtje novega računa so sedaj jasnejša določila načela »štirih oči« v skladu s katerim lahko upravnik sredstva rezervnega sklada izplačuje le ob potrditvi enega od etažnih lastnikov. Sklep se sprejme z navadno večino, ki ga upravnik predloži banki pri kateri je račun odprt. Odprtje novih fiduciarnih računov je povezano z dodatnimi stroški, ki niso zajeti v ceni upravljanja.

Med posle rednega upravljanja kjer je potrebno več kot 50% soglasje etažnih lastnikov sedaj spadajo:

– vgraditev novih naprav ali njihova nadomestitev pred iztekom dobe trajanja,

– sklenitev ali sprememba zavarovanja stavbe,

– vplačevanje odhodkov iz oddaje skupnih delov v najem v rezervni sklad,

– uveljavljanje pravnega varstva etažnih lastnikov v postopkih pred sodišči ali pred drugimi organi z javnimi pooblastili,

– določitev sopodpisnika za plačilo računov, ki se krijejo iz rezervnega sklada.

Sprememba je tudi v večjem številu poslov za katere je potrebno 75% soglasje etažnih lastnikov, predvsem to velja za gradbena dela na skupnih delih za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje in določitev upravnika v tistih večstanovanjskih stavbah kjer to po zakonu ni obvezno (stavbe, ki imajo manj kot 8 posameznih delov). Zaradi zmanjševanja zahtevane stopnje soglasja se v omenjenih primerih uvaja pravno varstvo preglasovanega etažnega lastnika.

Soglasje vseh etažnih lastnikov je še vedno zahtevano za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih in skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev ter za najem posojila v breme rezervnega sklada.

Sprememba je tudi pri načinu odločanja etažnih lastnikov. Nova ureditev predvideva odločanje s podpisovanjem listine in elektronsko odločanje, ki se med seboj dopolnjujeta. Ob tem morajo biti omogočene preveritev identifikacije etažnega lastnika ter sledljivost in varnost glasovanja. Rezultate takega glasovanja upravnik objavi na oglasni deski ali drugem mestu, ki je dostopen vsem etažnim lastnikom.

Pomembna je tudi izjema, da upravniku zbora lastnikov ni treba izvesti, če to ni mogoče zaradi višje sile.  Gre za določbo, ki se je v času epidemije izkazala za nujno.

V obdobju petih let morajo tiste večstanovanjske stavbe, ki imajo eno ID številko, več hišnih številk in več upravnikov, določiti samo enega upravnika, ki mora za tako stavbo vzpostaviti tudi zgolj en rezervni sklad.

Povezava do Zakona o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona:Na seji državnega zbora z dne 26. 5. 2021 je bil sprejet Zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (SZ-1E), ki je bil pripravljen s strani Ministrstva za okolje in prostor.

Zakon prinaša kar nekaj sprememb in sicer:

Etažni lastniki imajo po novem možnost odločitve na kakšen način se bodo zbirala sredstva rezervnega sklada. Le ta lahko ostanejo na skupnem računu in knjigovodsko ločena, kot do sedaj ali pa bo moral upravnik v ta namen za vsako stavbo odpreti ločen fiduciarni račun, kar za etažne lastnike predstavlja nov strošek. V primeru, da se etažni lastniki odločijo za odprtje novega računa so sedaj jasnejša določila načela »štirih oči« v skladu s katerim lahko upravnik sredstva rezervnega sklada izplačuje le ob potrditvi enega od etažnih lastnikov. Sklep se sprejme z navadno večino, ki ga upravnik predloži banki pri kateri je račun odprt. Odprtje novih fiduciarnih računov je povezano z dodatnimi stroški, ki niso zajeti v ceni upravljanja.

 Med posle rednega upravljanja kjer je potrebno več kot 50% soglasje etažnih lastnikov sedaj spadajo:

– vgraditev novih naprav ali njihova nadomestitev pred iztekom dobe trajanja,

– sklenitev ali sprememba zavarovanja stavbe,

– vplačevanje odhodkov iz oddaje skupnih delov v najem v rezervni sklad,

– uveljavljanje pravnega varstva etažnih lastnikov v postopkih pred sodišči ali pred drugimi organi z javnimi pooblastili,

– določitev sopodpisnika za plačilo računov, ki se krijejo iz rezervnega sklada.

Sprememba je tudi v večjem številu poslov za katere je potrebno 75% soglasje etažnih lastnikov, predvsem to velja za gradbena dela na skupnih delih za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje in določitev upravnika v tistih večstanovanjskih stavbah kjer to po zakonu ni obvezno (stavbe, ki imajo manj kot 8 posameznih delov). Zaradi zmanjševanja zahtevane stopnje soglasja se v omenjenih primerih uvaja pravno varstvo preglasovanega etažnega lastnika.

Soglasje vseh etažnih lastnikov je še vedno zahtevano za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih in skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev ter za najem posojila v breme rezervnega sklada.

Sprememba je tudi pri načinu odločanja etažnih lastnikov. Nova ureditev predvideva odločanje s podpisovanjem listine in elektronsko odločanje, ki se med seboj dopolnjujeta. Ob tem morajo biti omogočene preveritev identifikacije etažnega lastnika ter sledljivost in varnost glasovanja. Rezultate takega glasovanja upravnik objavi na oglasni deski ali drugem mestu, ki je dostopen vsem etažnim lastnikom.

Pomembna je tudi izjema, da upravniku zbora lastnikov ni treba izvesti, če to ni mogoče zaradi višje sile.  Gre za določbo, ki se je v času epidemije izkazala za nujno.

V obdobju petih let morajo tiste večstanovanjske stavbe, ki imajo eno ID številko, več hišnih številk in več upravnikov, določiti samo enega upravnika, ki mora za tako stavbo vzpostaviti tudi zgolj en rezervni sklad.

Povezava do Zakona o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakon KLIK!!

Ljubljana, 5. 7. 2021

Dom efekt d.o.o.